¿Se recuerda de la crisis inmobiliaria de 2008?
Si tiene inquietudes sobre la posibilidad de que se repita lo sucedido en esa época, aquí tiene una buena noticia: el panorama actual del mercado inmobiliario es distinto al de 2008.
Una razón fundamental es la escasez de viviendas en venta. Esto implica que hay una falta de oferta, en lugar de un exceso como ocurrió anteriormente. Para que haya un colapso en el mercado, sería necesario que hubiera un excedente considerable de viviendas en venta, pero los datos actuales no indican que eso esté sucediendo.
La oferta de viviendas proviene principalmente de tres fuentes:
1. Propietarios que deciden poner sus casas en venta.
2. Casas nuevas, recién construidas.
3. Propiedades en foreclosure (ejecuciones hipotecarias o ventas cortas).
A continuación, se ofrece un análisis más detallado del inventario actual de viviendas para entender por qué la situación actual difiere de la de 2008.
Dueños que eligen poner en venta sus propias viviendas.
Aunque la cantidad de viviendas en oferta ha experimentado un aumento en relación con el año anterior, aún se mantiene en niveles bajos. El suministro actual para el mes se sitúa por debajo de la media. Esta situación se evidencia de manera más clara en el siguiente gráfico. Si observamos los datos más recientes (representados en verde) en comparación con los de 2008 (representados en rojo), en la actualidad solo hay aproximadamente un tercio de ese inventario disponible.
Entonces, ¿qué implica esto? Básicamente, no hay una cantidad suficiente de viviendas disponibles que pueda ocasionar una disminución en su valor. Para que se reproduzca lo ocurrido en 2008, se requeriría una situación en la que muchas más personas estén vendiendo sus propiedades con muy pocos compradores, y eso no está ocurriendo en la actualidad.
Casas nuevas, recién construidas
Con respecto a las casas recién construidas, también se habla mucho sobre lo que está sucediendo en ese ámbito en estos días. Esto podría generar la pregunta de si los constructores están exagerando. El siguiente gráfico ilustra la cantidad de casas recién construidas en los últimos 52 años:
Los 14 años de insuficiente construcción (indicados en rojo) son en gran medida la razón detrás de la actual escasez de inventario. En esencia, los constructores no han estado erigiendo suficientes viviendas durante un extenso periodo, generando un déficit significativo en la oferta.
Aunque la última barra azul en el gráfico sugiere un aumento y está en camino de volver a alcanzar el promedio a largo plazo, esto no resultará en un exceso de oferta de manera súbita. Esto se debe a que hay una brecha considerable que debe cerrarse. Además, los constructores tienen la intención de evitar construir un exceso de viviendas, a diferencia de lo que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria.
Propiedades en foreclosure (ejecuciones hipotecarias o ventas cortas).
La última fuente potencial de inventario proviene de las propiedades en dificultades, que incluyen ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias. Durante la crisis inmobiliaria, se experimentó un aumento significativo en las ejecuciones hipotecarias debido a los estándares crediticios que permitían a muchas personas obtener préstamos hipotecarios que, en realidad, no podían pagar.
En la actualidad, los estándares crediticios son considerablemente más rigurosos, lo que se traduce en la participación de compradores más cualificados y una notable disminución en las ejecuciones hipotecarias. El siguiente gráfico utiliza datos de la Reserva Federal para ilustrar cómo han cambiado las circunstancias desde la crisis inmobiliaria:
Este gráfico representa cómo, a medida que los estándares crediticios se volvieron más rigurosos y los compradores adquirieron una mayor cualificación, se produjo una disminución en el número de ejecuciones hipotecarias. Durante los años 2020 y 2021, la combinación de una moratoria sobre ejecuciones hipotecarias y el programa de indulgencia contribuyó a prevenir la repetición de la oleada de ejecuciones hipotecarias observada alrededor de 2008.
El programa de indulgencia modificó las reglas del juego al proporcionar a los propietarios opciones como aplazamientos de préstamos y modificaciones que no estaban disponibles previamente. Los datos relativos al éxito de este programa indican que cuatro de cada cinco propietarios que salen de la indulgencia cumplen con el pago completo o han establecido un plan de pago para evitar la ejecución hipotecaria. Estas son algunas de las razones fundamentales que explican por qué no se anticipa una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado.
Los niveles de inventario están lejos de alcanzar las condiciones necesarias para que haya una caída significativa en los precios y un colapso en el mercado inmobiliario. De acuerdo con Bankrate, no se espera que esta situación cambie en el corto plazo, especialmente teniendo en cuenta que la demanda de los compradores sigue siendo sólida:
“Esta continua falta de inventario explica por qué muchos compradores todavía no tienen más remedio que subir los precios. Y también indica que la ecuación de oferta y demanda simplemente no permitirá una caída de precios en el futuro cercano”.
En resumen
la escasez actual de viviendas en el mercado descarta la posibilidad de que se reproduzca la crisis inmobiliaria de 2008, y no hay indicios de que esta situación vaya a cambiar en el futuro cercano. Por lo tanto, según el inventario de viviendas, no se vislumbra ninguna crisis en el horizonte.